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煞费苦心,谁的“马甲”?中海!

时间:11-16 来源:最新资讯 访问次数:58

煞费苦心,谁的“马甲”?中海!

◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)如今,楼市已进入央国企时代。想拿地的,敢拿地的,能拿地的,几乎已是清一色的国资,知名民企也就龙湖等,可谓凤毛麟角。蹊跷的是,今年10月中旬,在北京这个“帝都”到处寸土寸金, “ 防水一哥”东方雨虹破天惊斥资逾40亿元摘得丰台南苑棚改一期项目A地块东区R2二类宅地,占地51.26亩,涉及住宅、商业及办公三类业态。作为开发商的一个“关键供应商”角色,这位“防水一哥”斥巨资拿地,本身就非同寻常,要知道截至今年9月底,该公司账上货币资金才41.6亿元。一时间,业内纳闷“防水一哥”是不是真要进军房地产?有意思的是,东方雨虹公告曾提及,此次拿地合作跟客户建立长期稳定深度的业务合作关系。这摆明了,就是拿地后,“防水一哥”要寻求跟开发商合作。11月16日,东方雨虹公告披露说,全资子公司北京虹曦置业拟47.5亿元向苏州竹辉兴业有限公司转让其所持北京虹丰置业95%股权,自身只保留 5%持股权。成立于今年10月20日的北京虹丰置业,就是北京丰台南苑棚改项目上述成交地块的具体开发主体,如今变成了苏州竹辉兴业控股95%,“防水一哥”却只参股5%。很显然,东方雨虹当初拿地就是一个“马甲”。苏州竹辉兴业,又是何许人也?该公司成立于1986年,注册资本16亿元,为香港的菱华工程有限公司附属公司,公司法人为刘慧明。据第三方企业查询平台提示,目前,刘慧明担任着上百家公司的法人,其中多家公司涉及中海或关联公司。今年前三季度,苏州竹辉兴业取得营收约147.5万元,净利润422.05万元,截至9月底,其总资产约66.3亿元,总负债41.7亿元,净资产约24.6亿元。更关键的是,苏州竹辉兴业还透露说,公司主营业务是在“DK20190028地块”从事房地产开发等。地产密探查询获悉,该地块成交于2019年4月 ,位于苏州工业园区奥体中心板块的“钟南路东,港田路南”,成交价35.6亿元,拿地主体为苏州竹辉兴业。据“克而瑞苏州房产测评”曾刊文披露说,正式开拍前十天,已经39轮激烈竞价,楼面价达到30245元/㎡,超市场指导价27500元/㎡,达到现房前一手。最终被中海地产35.6亿竞得,成交楼面价30287元/㎡,溢价率37.7%。该地块现在楼盘名叫“上东PRO”,别名“明耀华庭",用的物业公司就是中海物业。综合以上多项可查资料则进一步确认,苏州竹辉兴业实为中海地产旗下公司或重大关联方。让业内不解的是,中海为何要费尽周折弄个“马甲”而自己躲在幕后?或许,唯一可解释通的理由,就是中海作为头部地产央企,不想太高调,引发过多舆论关注及热议等。今年6月以来,中海曾频繁拿地,部分媒体用了“疯狂”一词形容,足见其拿地储备之迅猛。仅6月份,中海先后抢得深圳湾超总地块、厦门大唐中心地块、合肥包河地块及石家庄原河北轻化工学院地块,分别耗资125亿元、63.2亿元、20.4亿元、16.6亿元,溢价率依次为15、14.9%、14.9%、28.3%。今年第三季度,中海新增内地9个城市和香港一共10个项目地块,新增总建面148万方,耗资316亿元。 中海 10月又收购了7个地块,新增总建面207万方,耗资363亿元,新增货值649 亿 元,位列TOP50房企 榜首。其中,中海10月曾耗资240亿元拿下上海徐汇滨江综合体项目地块,号称总价新地王,拿地气魄可窥一斑。参考克而瑞统计,今年前10个月,TOP100房企新增土储货值榜,中海新增土地货值1850亿元,仅次于榜首的华润置地2269亿元,而新增拿地耗资1063.9亿元则名列榜首,力压华润置地,而新增土储建面422.6万方,位列第六。之所以迅猛拿地,主要是中海近些年总土储“一降再降”,比如2020年末9190万方,2021年底8077万方,去年底6842万方,今年中期末6096万方(剔出中海宏洋后:3197万方),其中今年上半年新增土储238万方。相交于此,同为央企的保利、华润在今年中期末总土储分别为1.45万亿方,6548万方,其中今年上半年新增土储分别为385万方、797万方。这足以看出,华润置地上半年土储扩张尤为显著,再看2022年盈利能力,中海以244亿元核心净利输给了华润置地的270亿元,但今年上半年以138.2亿元“险胜”华润置地的112.7亿元。作为曾经“利润王”的中海,面对保利和华润这两个同梯队的央企“劲敌”,按业内的话说,当前压力都给到了中海。今年3月底,中海董事局主席严 建国 在2022年业绩会上曾公开说,“我们确立了奋勇争先、积极进取的经营目标,力争销售合约额增长20%,商业收入增长30%,利润稳中有升”。中海2022年销售额近3000亿元,今年按年上升20%,也就是说,今年要实现销售额3600亿元。据 近日中海公告 ,今年前10个月,总合约销售额约2640.8亿元,同比增加13.5%,主要得益于上半年的2-4月销售额高增长,但距离全年20%增速尚有差距,也就是近1000亿元销售额。比如1月单月销售额同比下跌10.8%,中海今年2月单月却暴利反弹,销售额同比增幅153%,3月同比增幅89.7%,4月同比增幅67.1%,但5月同比增幅已大幅回落到11.2%。今年6月单月,中海合约销售额同比降幅23.6%,7月同比降幅31.6%,8月降幅16.3%,除了9月同比反弹增幅23%之外,10月单月同比下降19.9%。当前,全国楼市仍在持续加大松绑、刺激,近日机构发表观点认为近期楼市边际有所改善,但房企能否抢抓住机会跑量,尚待观察。就中海而言,今年11月及12月要单月实现480亿元销售额,要比10月256.56亿元环比增幅87%,要大幅超越去年11月及12月各自销售额241.11亿元、380.56亿元,确实难度比较大。中海要实现20%增速目标确实也不难,售价折扣再大点,赶在最后冲刺应该可以追上来,但加大促销打折,就意味着利润率会进一步收窄,跟其要求“利润稳中有升”有冲撞,也是两难选择。编辑:密探君文章来源:地产密探原创内容版权归属地产密探,转载须经授权。

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